Oportunidades de inversión
Mayo 13, 2022 - 2 min

Alza de tasas y perspectivas del sector inmobiliario US

El mercado inmobiliario estadounidense está en plena expansión

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No teníamos una inflación anualizada de esta envergadura en EE.UU. desde comienzos de los 80, llegando en abril al 8,3%. Como ya saben, la Reserva Federal comenzó a retirar los estímulos monetarios y subir tasas de interés hace un par de meses, y los economistas estiman que seguirá haciéndolo de manera de volver a alzas de precios razonables (3% a/a).  A todos nos impacta tanto el alza de precios, como el alza de las tasas de interés de forma distinta. La vivienda es una de ellas, y en EE.UU., dependiendo del lugar que vivas y el tipo de vivienda que arriendas, puede tener impactos muy distintos. Por otro lado, las tasas de créditos hipotecarios a 30 años pasaron, en poco más de un año desde 3,5% a 5,5%, y seguramente sigan ascendiendo. Otro dato interesante es el déficit habitacional en EE.UU. Se estima cercano a los 4 millones de viviendas, y este viene aumentando desde antes del 2020. Las explicaciones son muchas: restricciones, regulaciones, escasez de mano de obra, aumento de costos, entre otras.

En resumen, tenemos déficit habitacional (4MM viviendas), alza en los precios (+20% en últimos 12 meses), alza en los arriendos (5,1% a 17% dependiendo de la fuente) y alza en el costo de financiamiento (+57% en últimos 12 meses). Como “casi” todas las cosas en la vida, el mercado inmobiliario en EE.UU. irá ajustándose y buscando un equilibrio en las distintas variables que lo afectan hoy en día. 

Uno de los mercados más interesantes en los últimos años ha sido Texas. Es la segunda economía más importante de EE.UU. (USD 2 trillones), tiene una población levemente superior a los 29 millones de habitantes, y muchos la asocian al petróleo. Sin embargo, tiene una economía bastante diversificada, con empresas de energía, tecnología, aeroespacial, telecomunicaciones, salud, etc. Tiene la misma cantidad de empresas listadas en el Fortune 500 que el estado de California. Además, tiene el centro médico más grande del país, universidades reconocidas, de los aeropuertos con más tráfico en el país, haciendo de Texas una economía que ha atraído -y se estima que lo siga haciendo- gran cantidad de migración desde otros estados y, por supuesto, otros países

Las dos principales áreas metropolitanas del estado son Dallas-Fort Worth y Greater Houston, cuarta y quinta áreas metropolitanas más grandes de EE.UU. respectivamente. Su mercado inmobiliario ha tenido un gran dinamismo en los últimos años. En Houston, las ventas de casas subieron un 7,4% a/a y los arriendos subieron 17,2% a/a a marzo 2022, con un volumen de transacciones altísimo. Mientras la transacción de los segmentos de casas bajo USD 500 mil, subieron un 13%, en el rango USD 500 mil a USD 1 millón, las transacciones subieron un 45% de acuerdo con la Asociación de Realtors de Houston. El valor promedio de una casa pasó por primera vez los USD 400 mil, subiendo casi un 15% los últimos 12 meses. El valor promedio de las propiedades tipo Multifamily subió un 25,7%. Mientras en Dallas, el valor medio de las viviendas subió un 19% a/a a marzo 2022. 

Seguramente el incremento en el valor de las propiedades tienda a normalizarse en los próximos meses, producto de mayor oferta, costos más altos, o simplemente por una economía creciendo menos. Pero sin duda alguna, seguirá siendo uno de los activos más resilientes en los distintos ciclos económicos, ya que al final del día, la mayoría de nosotros llegamos a dormir a una vivienda que llamamos “hogar”.

 

 

 

Juan Eduardo Biehl

FYNSA – FYNSA Upper