A medida que los bancos centrales retiran gradualmente su apoyo, los administradores de Deuda Privada se están preparando para poder entrar a cubrir ese espacio.

En el agregado, la recaudación de fondos por parte de los fondos de deuda privada ha ido en aumento en los últimos años, principalmente por la prima por iliquidez que ofrecen esta clase de fondos y también, por el aumento en la correlación de activos tradicionales, lo que hace que los activos alternativos se vean como una buena opción para poder diversificar los portafolios. Así, el nivel de recaudación de fondos por parte de Deuda Privada durante el primer semestre del año 2021 ha tenido un aumento nunca antes visto[1], llegando a una recaudación de US$87 bn durante dicho periodo y a una creación de 108 fondos a lo largo del planeta.

Por otro lado, se pueden identificar dos razones principales por las cuales el ambiente para que la recaudación de este tipo de activos siga en aumento. En primer lugar, las necesidades de crédito irán en aumento en la medida que las economías vuelvan paulatinamente a la normalidad. La segunda razón atiende a que no existen señales claras de que las rentabilidades de los instrumentos públicos vayan a cambiar significativamente ya que, la mayoría de los economistas creen que los altos niveles inflacionarios que se están viendo en la actualidad son un fenómeno transitorio.

¿Qué papel juega la Deuda Inmobiliaria US en todo esto?

Desde el 2018, en EEUU, pareciera ser que tanto la recaudación por parte de este tipo de fondos como la creación de nuevos fondos se ha ido ralentizando. Durante el 2018 se crearon 61 fondos de deuda inmobiliaria y en el agregado, recaudaron un total de US$26bn, llegando a su peak tanto en recaudación como en creación de fondos. Luego, durante el 2019 y 2020, se recaudó en promedio US$20bn anual y se crearon 38 y 32 fondos respectivamente, lo que hizo que le tamaño promedio por fondo creciera desde US$692MM a US$742MM durante el 2020. Sin embargo, vemos como los grandes managers mundiales han lanzado fondos de gran tamaño en los últimos años, lo cual muestra el valor que los inversionistas ven en este tipo de activos.

En particular, el valor diferenciador que entregan este tipo de activos es una baja volatilidad. A pesar de presentar retornos más bajos, estos presentan a su vez menor variación comparados con el universo más amplio de activos de capital privado. Esto, sumado a la baja correlación que presentan los activos de deuda privada con los activos tradicionales, representan una gran oportunidad para diversificar los portafolios en busca de menor volatilidad.

De acuerdo con uno de los managers de activos alternativos más importantes del planeta, Oaktree, hay distintos factores que son necesarios para poder ser exitoso en el universo de la Deuda Privada Inmobiliaria. El primero se refiere a la necesidad de tener una capacidad significativa de acceder a capital para así poder financiar negocios sofisticados y de alta calidad. Por otro lado, hablan acerca de contar con una robusta red de contactos en la industria -tanto con bancos, brokers y sponsors- lo cual es clave para tener acceso a un dealflow diferenciador y concretar proyectos de inversión atractivos para los inversionistas.

En el actual escenario de incertidumbre por el que atraviesa el país, y la volatilidad del mercado nacional, una alternativa de inversión en el extranjero es muy atractiva. Si sumado a esto se invierte en estrategias que han venido presentando atractivos retornos ajustados por riesgo, como lo son la deuda privada y los fondos inmobiliarios, se pueden diversificar los portafolios y obtener mejores rendimientos.

Fynsa AGF

[1] Datos de Preqin